Hoy miércoles 6 de marzo de 2019 es el primer día de la entrada en vigor del último Real Decreto-ley aprobado el pasado viernes por el Consejo de Ministros, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Los contratos de alquiler que se firmen de hoy en adelante tendrán que tener en cuenta los nuevos aspectos recogidos en este real decreto.

Está previsto que este decreto tenga una mayor duración que el anterior que se firmó sobre esta materia, que también fue aprobado hace unos meses por el Gobierno, pero fue derogado por la Cámara parlamentaria; en este momento el actual decreto cuenta con un mayor respaldo parlamentario y se prevé que se mantenga en vigor durante un tiempo más prolongado.

Las principales novedades que introduce el decreto en la materia del alquiler son las siguientes:

1. El plazo de los contratos, pasa de ser de 3 a 5 años como mínimo, incluyendo las prórrogas obligatorias. En el caso de que el arrendador sea una entidad jurídica (empresas, bancos, entidades públicas, etc), el plazo pasa a ser de 7 años. En el caso de la prórroga tácita, en la que ninguna de las partes indica a la otra la voluntad de continuidad o extinción del contrato, el plazo es de 3 años más, tanto para particulares como entidades jurídicas.
2. El aviso de no renovación del contrato, será de 4 meses para el arrendador y 2 meses para los inquilinos.
3. Se podrá exigir una fianza de como máximo 2 mensualidades de renta, excepto en contratos de larga duración, que será de 3 meses como máximo.
4. En el momento de revisar la renta anual, solo se podrá elevar el precio lo que haya subido el IPC de un año a otro.
5. Los contratos que no se inscriban públicamente en el Registro de la Propiedad seguirán siendo igualmente válidos a la hora de demostrar su validez ante terceros, en procesos de embargos, desahucios, transmisión de inmuebles, etc.
6. Los arrendadores tendrán capacidad de recuperar la vivienda por necesidad personal (utilizarla como vivienda habitual para sí, para su cónyuge o para sus familiares de primer grado, por ejemplo), antes del plazo mínimo, pero deberán especificar claramente en el contrato inicial qué tipo de necesidades están recogidas y en el momento de notificarlo al arrandatario, deberá especificarse qué motivo concreto existe para recuperar la vivienda.
7. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán siempre a cargo del arrendador, en los supuestos que el arrendador sea una persona jurídica.
8. En los procesos de deshaucio, los juzgados tendrán que evaluar la vulnerabilidad de los afectados y poner en conocimiento de los servicios sociales los procesos de desahucio, para encauzar en la medida de lo posible una alternativa habitacional para las personas desahuciadas. Los desahucios tendrán fecha y hora concretos, y no abiertos como hasta ahora. En el caso de haber vulnerabilidad los plazos para realizar el desahucio se amplían ligeramente para las personas jurídicas, ahora serán de 3 meses; para los propietarios que sean personas físicas, el plazo queda en 1 mes.
9. Las administraciones públicas tendrán derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en los casos de venta de conjunta de varios inmuebles con contratos de arrendamiento en vigor.
10. En los casos de fallecimiento del arrandatario, sus familiares podrán subrogar el contrato en las mismas condiciones, sobre todo en los casos de alta vulnerabilidad (menores, discapacitados, mayores de 65 años, etc).
11. La Administración Central tiene previsto crear en un plazo de unos 8 meses, un índice estatal de referencia de precios de los alquileres, donde se detallarán las rentas medias anuales por distritos y barrios. Este índice no limitará los precios, pero servirá para que comunidades autónomas y ayuntamientos apliquen políticas fiscales dentro de sus capacidad legislativa.
12. El plan estatal de vivienda pasará a apoyar en exclusiva la vivienda en alquiler social y asequible; se movilizará suelo público con este fin a través de colaboración público-privada; y se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para que los ayuntamientos puedan invertir en vivienda sin incumplir la regla de gasto.
13. En materia de fiscalidad, se elimina la obligación de repercutir el IBI a los inquilinos de viviendas en alquiler social; los municipios podrán bonificar hasta el 95% del IBI en inmuebles de uso residencial que sean objeto de alquiler social o asequible. En cambio, las viviendas desocupadas podrán tener un recargo en la cuota del IBI. Por otra parte los contratos de alquiler de vivienda habitual estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
14. Las viviendas turísticas dejarán de regularse por Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pasando a regularse por completo en leyes sectoriales turísticas, desarrolladas por cada Comunidad Autónoma. El real decreto también especifica que existe posibilidad de limitación o autorización condicionada para el ejercicio de la actividad como vivienda turística en un edificio residencial, si esas limitaciones se aprueban por una mayoría cualificada necesaria (3/5) de las comunidades de vecinos, que también podrán establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, de hasta un 20% de incremento.
15. En temas relativos a comunidades de vecinos, además de lo anteriormente señalado en cuanto a posibilidad de limitar o condicionar viviendas turísticas, las comunidades de vecinos estarán obligadas a disponer de un fondo de reserva cuyo importe no será inferior al 10% del último presupuesto ordinario. Se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad. Las obras de accesibilidad serán obligatorias cuando la administración pública pague el 75% y el 25% se sufrague por todos los propietarios.

Más información:

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

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