El alquiler con opción a compra: características y aspectos a tener en cuenta

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En el momento de sacar a la venta una vivienda, lo más habitual es ponerlo a la venta bajo una modalidad estándar (un comprador ofrece una cantidad por la vivienda, se cierra el trato y se firma la escritura de compraventa en notaría al cabo de 1-2 meses).

En el mercado hay una gran cantidad de compradores dispuestos a adquirir una vivienda también bajo la modalidad de alquiler con opción a compra. Los propietarios de viviendas, sin embargo, parecen bastante reacios a ofrecer la venta bajo esta modalidad, bien porque no les termina de encajar según sus necesidades (liquidez inmediata, recuperación de capacidad de crédito, compra de otra vivienda, etc), bien por desconocimiento. Entre estos últimos, la mayoría de los propietarios asocian el alquiler como algo negativo y fuente de posibles problemas, y la terminología “alquiler con opción a compra”, al incluir la palabra “alquiler”, inmediatamente es asociada a algo negativo, pero nada más lejos de la realidad.

El alquiler con opción a compra, bien trabajado y con un contrato de por medio que desarrolle con suficiente detalle las posibles situaciones e imprevistos, puede ser una gran oportunidad para dar una salida rápida a la venta de una vivienda, que de otro modo, podría permanecer muchos meses en venta, con la consiguiente devaluación de su valor en el mercado.

¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?

Este tipo de modalidad de venta es una fusión entre el contrato de alquiler y el de venta. La duración de este contrato es de un máximo de 3 años, tal y como lo exige la Ley de Arrendamientos Urbanos actual. La diferencia respecto del contrato de alquiler estándar viene marcada por la imposición de una prima de opción a compra, que puede ser de hasta el 20% del importe de la vivienda. Esta prima, si finalmente el inquilino compra la vivienda, podrá descontarla del precio; si no la compra, la perderá. Cuanto más elevada sea la cantidad de la prima, hay una mayor garantía para el propietario no sólo en cuanto a la compra en sí, sino también en la medida en que fomenta que no haya impagos ni comportamientos indebidos, porque todos ellos provocan la rescisión del contrato, la pérdida del derecho a comprar la vivienda y la consecuente pérdida de la prima. Este elevado importe seguramente ha costado mucho tiempo ahorrarlo y los inquilinos no están dispuestos fácilmente a perder esta cantidad. Gracias a esa prima, se convierten en inquilinos diligentes, que pagan sus cuotas regularmente y cumplen con todas las condiciones pactadas, con máximo interés. El objetivo final es la compra-venta, y pondrán todo de su parte para conseguirlo.

Otro aspecto importante, desde el punto de vista de los compradores, es que un porcentaje del importe entregado en concepto de renta mensual podrá descontarse en el momento de la compra. Los porcentajes más habituales son los siguientes: si se ejerce la compra durante el primer año, puede descontarse el 90% de las rentas, si se ejerce durante el segundo año, se descontará el 80%; en el caso de alcanzar el tercer año, el porcentaje varía y lo más habitual es que se penalice el alargamiento de los plazos, pudiendo deducirse solamente un 50%.

Para los inquilinos-compradores la modalidad de alquiler con opción a compra actúa a modo de “hucha”, ya que los alquileres entregados van reduciendo el importe que hay que abonar en el momento de formalizar la compra en la notaría, y en el caso de necesitar una financiación, la operación es mucho más fácil y económica. El perfil habitual de este tipo de compradores son personas que tienen cierta cantidad de ahorros, pero todavía no los suficientes como para optar a la compra, ya que la financiación de los bancos habitualmente alcanza sólo hasta el 80% del valor de la vivienda, siendo necesarios unos ahorros de un 30% del precio aproximadamente (el 20% de ahorros, necesario para completar el 100% del precio de la vivienda, al que hay que sumar los costes de compra, como escrituras, Hacienda, etc.), para poder optar a realizar la compra. Precisamente al reducir el importe de venta con parte de las rentas entregadas, la capacidad de ahorro es mayor y en un plazo relativamente corto pueden finalmente optar a la financiación de la vivienda, al mismo tiempo que empiezan a disfrutar desde el primer momento la que va a ser su vivienda en propiedad.

Otro aspecto a tener en cuenta, desde la perspectiva del propietario, es el relativo al precio de compra, el cual se marca desde el principio y en el momento de ejercer la compra (el plazo puede ser de hasta 3 años) los precios pueden haber subido ligeramente, dada la tendencia actual del mercado. Para compensar este hecho, lo habitual es que el precio fijado sea desde el principio algo superior a la media del mercado y, además, el porcentaje que no se descuenta de las rentas entregadas también es un incremento en el importe finalmente recibido.

Como puede comprobarse, el alquiler con opción a compra es una modalidad perfectamente válida y, ante la gran demanda existente por parte de posibles compradores, es una opción muy interesante para conseguir vender una vivienda a un buen precio.

En el caso que seas un propietario con interés en poner en venta una vivienda, no dudes en llamarnos al 611023323 o escribirnos a contacto@areanainmobiliaria.es. Analizaremos con detalle tu caso y te asesoraremos en profundidad sobre la venta y el alquiler con opción a compra.


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